テイガク鑑定について
不動産鑑定士による鑑定評価書・調査報告書は、宅建業者の査定書よりもしっかりしているのは分かるものの、
・頼んだらいくら掛かるのか事前に分からないし、高そう
・お気軽に見積もりを！と言われても躊躇してしまう
・見積もりを依頼しても高すぎる
というご意見をよく耳にします。
我々不動産鑑定士からすると、
・特に鑑定評価書は、多岐にわたる調査項目がある
・成果物のスペックを上げて行けばキリのない世界になる
・業界団体として、「できるだけ鑑定書にすべき」という圧力がある
・権利関係等複雑なものもは、必要になる作業内容が上振れする
などの理由があって上記のような対応になっている部分がございます。
とはいうものの、お客様も視点からすると、
・料金の目安も分からずに頼めない
・オーバースペックのものは必要がない
というのも大いにリーズナブルなお話と言えます。
そこで我々は、
・利用目的と評価対象を限定し、
・利用目的に応じた必要十分なスペックを精査し、
・鑑定書だけではなく、調査報告書での対応も積極的に行うものする
ことによって、予め作成費用を明示し、適正なスペックで鑑定評価書・調査報告書を提供するグループを作成しました。これがテイガク鑑定です。
テイガク鑑定で対応できる利用目的・評価対象
利用目的
調停で使用する調査報告書
まず調停の当初で使用することを前提とした、価格・新規賃料の調査報告書があります。
訴訟になると鑑定評価書が必要ですが、調停の初段で価格・賃料等の目安を示すためのものであれば、調査報告書でも十分に役目を果たします。
この用途で、宅建業者の査定書が使用される場合も多いと思いますが、私たちの作成する調査報告書は価格導出のロジック等も明確に示されていますので、調停員・裁判所に与える印象はアップするでしょう。
親族間売買における根拠資料としての調査報告書
親族間売買を行う場合、税務署に対して適正価格での売却であるととを示す必要があります（市場を通らない売買ですので、目を付けられやすいです）。
当該用途の場合は、税務署側も多くは求めませんので、スペックを抑えた調査報告書で対応可能です。
※これは、「小規模戸建や、分譲マンションであれば、同種の売り物件資料等を集めることでも極論大丈夫ですが。。。」とか入れて、一部切ってしまうのも手かもしれません。
法人-代表者間売買・関連会社間売買の場合の鑑定評価書
これも上記同様、市場を通らない売買ですので、税務署に対して適正価格での売却であることを示す必要があります。
法人が絡む場合には、鑑定評価書にしておく方が無難ですが、鑑定書としてのスペックは必要最小限のもので十分です。
作成費用の詳細は、料金一覧ページをご参照ください。
評価対象
評価対象は、以下の通りです。
価格評価
- 大阪府下の区分所有建物（分譲マンションの一室・但しタワーマンションは除く）
- 大阪府下の戸建住宅及びその敷地（敷地面積概ね300㎡まで）
- 大阪府下の更地（敷地面積が概ね200㎡まで）
- 大阪府下の収益物件（賃貸マンション・事務所ビル・底地で、固定資産税評価額ベースで20億円以下のもの）
なお、ホテル・病院・ショッピングセンター・農地・山林等は対象外です。底地以外については、借地権付きの物件は対象外です。
また、共有物件の場合、共有者全員の持ち分を一括売却することを前提とする価格のみの対応になります。
賃料評価（新規賃料のみ）
- 大阪府下の賃貸マンションの賃料（一棟借り上げ物件・タワーマンションは除く）
- 大阪府下の事務所ビルの賃料
- 大阪府下の店舗賃料（スーパー・ショッピングセンター等の大型店舗を除く）
なお、ホテル・病院・ショッピングセンター等の賃料は対象外です。